Cum să vinzi și să cumperi o casă fără probleme fiscale

Cumpărarea și vânzarea unei case poate părea o sarcină foarte banală până când te trezești că o faci pentru prima dată.

La școală, nimeni nu explică care sunt aspectele fiscale importante de luat în considerare la cumpărarea sau vânzarea unei case, iar uneori pot apărea probleme dacă sunt neglijate unele detalii.

Să vedem deci care sunt principalii pași care trebuie respectați pentru a ține sub control obligațiile civile și fiscale pentru o persoană fizică. În cazul unei companii sau afaceri, recomandăm întotdeauna ca un specialist să te urmărească, cel puțin primele ori, deoarece factorii care trebuie luați în considerare variază în funcție de situație.

Ce este contractul preliminar de vânzare?

Precontractul de vânzare este un contract care trebuie stipulat ca primul lucru în cazul unei vânzări sau cumpărări și impune celor două părți, vânzătorul și cumpărătorul, să se angajeze reciproc să semneze actul.

Odată cu stipularea antecontractului de vânzare, proprietatea nu este cumpărată, este de fapt o promisiune scrisă care garantează că vânzarea va avea loc în viitor. Transferul dreptului de proprietate asupra imobilului va avea loc numai cu semnarea unui act de vânzare ulterior și definitiv.

De obicei, contractul preliminar de vânzare este semnat atunci când vânzarea imediată nu este posibilă și servește pentru a garanta eventualele neplăceri sau surprize viitoare de ambele părți, în timp ce, de exemplu, cumpărătorul caută o ipotecă, sau vânzătorul așteaptă o nouă. acasă pentru a fi livrate.

Contractul trebuie întocmit în scris, ca contract privat, contract privat autentificat sau act public, și trebuie înregistrat în termen de 20 de zile de la semnare. Dacă se întocmește cu act notarial, notarul va asigura în termen de 30 de zile.

Pentru înregistrarea antecontractului trebuie plătite taxe, inclusiv taxa de înregistrare de 200 €, care nu variază în funcție de prețul vânzării, și taxa de timbru de 16 € la fiecare 4 pagini scrise sau în orice caz la fiecare 100 de linii. În cazul în care contractul este întocmit ca act public sau act privat autentificat, taxa de timbru va fi de 155 €.

În cazul în care preliminarul prevede o plată, atunci se datorează și taxa de înregistrare, care corespunde la 0,55% din sumele prevăzute ca depozit cosemnatar, sau la 3% din sumele prevăzute ca avans asupra prețului de vânzare.

În ambele cazuri, impozitul plătit cu antecontractul va fi apoi dedus din cel datorat pentru înregistrarea contractului definitiv de vânzare.

La început poate părea o cheltuială inutilă, dar în multe cazuri poate evita surprizele neplăcute, mai ales, după cum am menționat anterior, dacă semnarea adevăratului contract de vânzare nu apare.

Taxele datorate la cumpărarea ca persoană fizică

Dacă vânzătorul este o persoană fizică sau o companie care vinde scutite de TVA, cumpărătorul este obligat să plătească:

• taxa cadastrală de 50 €;
• taxa ipotecară de 50 €;
• taxa de înregistrare proporțională de 2% față de valoarea cadastrală, dacă vorbim de prima locuință, de 9% în schimb dacă este o a doua casă. Dacă suma nu depășește 1.000 EUR, se aplică costul minim de 1.000 EUR.
• Taxele de înregistrare, ipotecare și cadastrale trebuie plătite de notar la înregistrarea actului de vânzare.

Atunci când vânzarea este supusă TVA-ului, baza de impozitare pe care se calculează taxa pe valoarea adăugată este prețul de vânzare.

În acest caz, taxele de înregistrare, ipotecare și cadastrale se plătesc în sumă fixă ​​de 200 € pentru fiecare.

Pentru vânzarea proprietăților de uz rezidențial, precum și a anexelor aferente, legea prevede utilizarea sistemului preț-valoare, mecanism special care permite impozitarea transferului proprietăților pe baza valorii cadastrale a acestora, indiferent de pretul corespunzator al bunului convenit si indicat in act.

Pentru a putea fi utilizat mecanismul preț-valoare, care este de obicei convenabil, vânzarea trebuie să aibă loc între persoane fizice care nu acționează în exercitarea unor activități comerciale sau profesionale.

Dacă, de exemplu, cumpărătorul declară că proprietatea va fi un laborator, atunci mecanismul preț-valoare nu poate fi aplicat.

Cum se calculează prețul-valoare?

Pentru calcularea taxei de înregistrare este necesară în primul rând cunoașterea valorii cadastrale a imobilului, care se determină prin înmulțirea reevaluării venitului cadastral al proprietății cu un coeficient care corespunde cu 115,5 în cazul unei prime locuințe, sau 126 în cazul primei locuințe. cazul casei a doua.

Odată calculată valoarea cadastrală a proprietății, va fi suficient să luați în considerare 2%, în cazul unei prime locuințe, sau 9%, în cazul unei a doua locuințe, din rezultat pentru a ști cât este taxa de înregistrare. va fi.

În vânzarea și cumpărarea de locuințe între persoane fizice, aproape toată lumea folosește acest sistem, chiar și în cazurile în care prețul de vânzare al proprietății este mai mic decât valoarea cadastrală, acesta fiind cel mai sigur sistem pentru a evita problemele cu Agenția de Venituri.

Care este fapta

Vânzarea se poate spune că este încheiată atunci când act notarialsau actul prin care are loc transferul oficial de proprietate către cumpărător.

Proprietatea trece deci de la vanzator la cumparator cu toate consecintele legale si fiscale.

Este foarte important, înainte de semnarea actului, ca notarul să efectueze toate verificările necesare pentru a verifica dacă imobilul este efectiv deținut de vânzător, că este liber de ipoteci și că este regulat în ceea ce privește urbanismul și construcția.

De altfel, înainte de semnarea actului, sunt necesare câteva documente care trebuie predate notarului, printre care:

• acte de identitate;
• actul de proveniență cu care imobilul a fost cumpărat anterior;
• orice contract de constructie;
• planul cadastral;
• autorizatii de construire.
• Ele pot părea recomandări banale, dar de multe ori lipsa controalelor asupra acestor mici detalii creează apoi mari probleme fiscale sau te scutește de eventuale escrocherii.

Dacă, pe de altă parte, sunteți interesat să descoperiți și să înțelegeți mai bine cum funcționează cumpărarea și vânzarea unei proprietăți între companii, sau între companii și persoane fizice, sau dacă sunteți interesat de lumea investițiilor imobiliare, atunci intrați în comunitate gratuit, unde vei putea gasi si alte continuturi de interes si te vei putea compara cu persoane care au desfasurat deja operatiuni, atat ca persoane fizice, cat si cu companii.