cum funcționează, tipurile și drepturile proprietarului

Acolo subînchiriere imobiliară sau subînchirierea chiriașuluinumită mai frecvent subînchiriaeste practica/situația în care un chiriaș poate la randul sau inchiriez apartamentul unei alte persoane.

Aceasta este o procedură complet legală atâta timp cât sunt îndeplinite anumite condiții prealabile.

În primul rând, subînchirierea poate fi efectuată în avans acordul proprietaruluiacest consimțământ trebuie indicat în contractul de închiriere sau, la o dată ulterioară, în scris.

Orice relație între chiriaș și o terță persoană trebuie reglementată de a contract de subînchiriere imobiliarăun document similar contractului clasic de închiriere ale cărui detalii sunt reglementate de articolul numărul 262 din Codul civil.

Pentru ca cineva să poată vorbi în toate intențiile și scopurile de subînchiriere, relația contractuală în cauză trebuie să fie doar de natură temporară și provizorie. La sfârșitul perioadei prestabilite, chiriașul principal trebuie să reocupe imobilul. Potrivit legii, durata contractului de subînchiriere poate fi mai scurtă decât cea a contractelor de închiriere obișnuite.

Prin urmare, nu este posibilă crearea unei relații contractuale de sub-leasing a cărei durată este, din anumite motive, mai mare decât cea a contractului de închiriere tradițional.

Vă rugăm să rețineți: dacă doriți să găzduiți rude, prieteni sau parteneri nu trebuie să întocmiți un anumit contract de subînchiriere, chiar dacă aceștia contribuie la costurile de închiriere. Ospitalitatea nu este considerată la fel cu o relație contractuală reală.

Drepturile proprietarului

Proprietarul poate refuza subînchirierea. În special, conform legii statului italian există bine trei cazuri în care proprietarul poate refuza subînchirierea imobilului.

Primul caz se referă la necomunicarea condițiilor de subînchiriere. Proprietarul trebuie să fie în permanență la curent cu tot ceea ce privește proprietatea sa. În cazul în care i se interzice posibilitatea de a cunoaște toate detaliile contractului de subînchiriere, ar putea refuza această oportunitate până la efectuarea clarificărilor cuvenite.

O altă condiție privește inechitatea condițiilor. În cazul în care proprietarul ia la cunoștință de toate condițiile și le consideră abuzive, acesta ar putea interveni prin interzicerea dreptului de folosință a locuinței sale în condiții de subînchiriere închiriată.

Cine decide dacă condițiile sunt sau nu abuzive? Evident proprietarului casei. Nu există limite din punct de vedere al legii conform cărora se poate decide în mod liber dacă condițiile subînchirierii sunt sau nu abuzive. Prin urmare, totul este lăsat la judecată liberă.

În cele din urmă, este posibil să refuzi utilizarea spațiilor ca subînchiriere, dacă aceasta este sursa de prejudecată. De exemplu, camera care este subînchiriată nu trebuie să modifice utilizarea prevăzută.

Este sever este interzisă executarea unui subînchiriere de închiriere fără a fi informat cu mult timp proprietarul principal. Acesta din urmă nu trebuie doar să poată citi toate condițiile contractului de subînchiriere, dar trebuie să aibă și consimțământul exprimat.

Proprietarul își poate retrage și consimțământul pentru subînchiriere. Acest lucru se poate întâmpla dacă condițiile relației de subînchiriere cu chiriaș sunt modificate fără satisfacția dvs. Proprietarul principal poate completa formularul de modificare unilaterală și îl poate trimite chiriașului principal pentru a-și exprima refuzul de a accepta noile condiții de subînchiriere.

O astfel de disidență trebuie, în orice caz, să fie motivată corespunzător, cu explicații corespunzătoare.

În unele cazuri este chiar posibil ca contractul principal să fie reziliat complet. Acest lucru este posibil dacă chiriașul principal nu comunică proprietarului imobilului condițiile de subînchiriere, dacă chiriașul nu respectă refuzul proprietarului principal de a-și da consimțământul și dacă proprietarul nu a fost deloc informat despre proiectul de subînchiriere, este posibil să rezilia unilateral contractul.

Cu toate acestea, procedura de anulare a contractului de închiriere principal trebuie să respecte toate regulile care sunt adesea incluse în contractul de închiriere principal.

Subînchiriere totală sau parțială

Se poate subînchiria o parte din casă? Dar toată casa?

Răspunsul este dat de articolul de referință, the n.2, Legea nr. 392/78.

În acest sens, sunt identificate două tipuri de subînchiriere.

Legea explică asta subînchirierea integrală nu este posibilă (cu excepția cazului în care consimțământul proprietarului), în timp ce se admite cea parţială (cu excepția cazului în care proprietarul refuză).

Subînchirierea totală imobiliară

Acolo subînchiriere totală prevede că un sublocatar poate utilizați întregul apartamentîn urma încheierii unui contract de acest tip devine locatarul principal al casei.

Acest tip de subînchiriere poate apărea în cazurile în care chiriașul are nevoia prematură de a se muta, prin urmare, fiind nevoit să plătească chiria către proprietar sau o plată întârziată în caz de recesiune anticipată, decide să subînchirieze întregul spațiu.

Chiar dacă locatarul chiriașului nu mai locuiește în casă, acesta este obligat să plătească chiria proprietarului.

Subînchirierea parțială imobiliară

După cum sugerează și numele, un contract de subînchiriere parțial prevede că subconductorul poate folosi doar o parte din spațiude obicei o cameră plus zone comune, cum ar fi baie, sufragerie și bucătărie.

Acest tip de subînchiriere, mult mai frecvent, apare atunci când un chiriaș care intenționează să recupereze o parte din costul chiriei primește acordul proprietarului pentru subînchiriere. După cum vă puteți imagina, această situație se întâmplă mai ales cu studenții și lucrătorii din afara șantierului care, pentru a accelera procedurile, au închiriat un apartament întreg, dar intenționează să reducă costurile.

In aceasta situatie chiriasul continua sa locuiasca in casa si sa contribuie (in functie de contract) la cheltuieli.

Relația contractuală dintre subchiriaș și proprietar

Din punct de vedere al legii, între aceste părți nu există absolut nicio relație. Cu toate acestea, există patru cazuri în care poate exista un raport juridic direct între sub-chiriaș și proprietar.

Sunt:

• proprietarul poate contacta sub-chiriașul pentru a-l avertiza sau a-l obliga să folosească spațiul în condițiile permise de condițiile contractuale;
• proprietarul poate efectua reținerea obiectelor aparținând sub-chiriașului, dacă nu se achită chiria;
• proprietarul poate pune contractul de închiriere principal pe numele sublocatarului dacă contractul de închiriere principal este anulat;
• proprietarul se poate adresa la Pretore sau la Oficiul de Conciliere pentru a solicita evacuarea subchiriasului la terminarea contractului de închiriere principal.

Nu există alte posibilități de relație contractuală între sub-chiriaș și proprietarul imobilului. De reținut că, astfel cum se stabilește prin articolul 273 bis, diferitele prevederi materiale referitoare la prelungirea sau anularea contractului pot fi aplicate și contractului de subînchiriere.

Cum să subînchiriez o casă?

Ok, te-ai cercetat despre subînchiriere și acum vrei să o pui în practică. Cum se efectuează un subînchiriere?

În primul rând, odată ce găsești persoana interesată să preia, trebuie să o faci anunta proprietarul imobilului comunicând durata de subînchiriere, zona desemnată (cameră, casă întreagă) e datele sublocatorului. În cazul în care sub-chiriașul este cetățean extracomunitar, este necesar să se prezinte modelul „declarație de ospitalitate”. De asemenea, asigurați-vă că aveți acordul scris al proprietarului pentru a practica subînchirierea chiriașului.

Dacă este vorba de o subînchiriere totală, acest lucru trebuie precizat în contractul cu proprietarul, în caz contrar acesta din urmă poate solicita atât chiriașului, cât și subchiriașului să părăsească locuința în orice moment.

The contract de subînchiriere trebuie să respecte termenii contractului de închiriere sau să aibă o durată mai scurtă sau egală. În cazul unei durate mai lungi, aceasta se va încheia la expirarea contractului de închiriere dintre proprietar și chiriaș.

The contractul de subînchiriere trebuie înregistrat prin plata taxei de inmatriculare (model F24 Elide) in termen de 30 de zile de la semnarea contractului, la Agentia de Venituri cu Model RLI.

Riscurile subînchirierii imobiliare

Ca orice relație contractuală, și aceasta include o gamă largă de riscuri care sunt destul de variabile. În fața unui contract de subînchiriere, chiriașul-proprietar își asumă responsabilitatea pentru comportamentul sublocatarului.

Dacă acesta din urmă ar avaria în vreun fel localul, ar fi răspunzător chiriașul principal, care ar trebui să plătească daunele proprietarului imobilului. În mod similar, dacă subchiriașul nu plătește chiria, acesta ar trebui să fie chiriașul principal în locul lui, chiar dacă nu a folosit proprietatea.

Acum că aveți cu siguranță o înțelegere mai clară a modului în care funcționează subînchirierea imobiliară, puteți decide dacă acest tip de tranzacție imobiliară este potrivit pentru dvs. sau nu. Dacă mai aveți îndoieli, dacă nu ați găsit informațiile pe care le căutați, ne puteți adresa întrebările dumneavoastră scriind o postare în grupul nostru privat de Facebook, vom fi bucuroși să vă ajutăm!